Con la bozza di legge varata il 4/8/2010, il Consiglio dei Ministri ha approvato in via preliminare il quarto decreto del federalismo fiscale, che comprende:

-          la devoluzione ai comuni della fiscalità immobiliare (art 1)

-          l’introduzione della cedolare secca sulle locazioni dal 2011 (art 2)

-          l’introduzione dell’imposta municipale propria dal 2014 (art 4)

-          l’introduzione dell’imposta municipale secondaria facoltativa dal 2014 (art 5)

Il provvedimento non è ancora diventato legge, quindi è passibile di modifiche; in questi giorni la stampa specializzata ha affrontato nel dettaglio alcuni aspetti del decreto, indicando gli orientamenti che si stanno intraprendendo per arrivare al testo definitivo da approvare in legge, giungendo a definire alcune interpretazioni diverse da quanto comunicato nell’incontro del 15 ottobre 2010, per cui si consiglia di leggere con attenzione questo punto.

LA “CEDOLARE SECCA” SULLE LOCAZIONI (dal 2011)

L’imposta sostitutiva del 20% è facoltativamente utilizzabile dalle persone fisiche che locano a carattere personale (non nell’ambito di eventuali partite IVA) immobili abitativi e loro pertinenze.

Dal tenore della norma sembrerebbe rilevare l’uso abitativo indipendentemente dalla destinazione abitativa dell’immobile (ad esempio un A/10 adibito ad uso abitativo sarà agevolabile, un A/2 per cui sia stato stipulato un contratto con una società ad uso ufficio non sarà agevolabile).

La facoltà può anche essere effettuata per tutti i contratti di locazione o solo per una parte di essi.  La cedolare può essere applicata anche ai contratti di locazione per i  quali non sussiste obbligo di registrazione (locazione turistica inferiore ai 30 gg).

La scelta potrà essere effettuata dal 2011, probabilmente attraverso una opzione da poter apporre su qualche modello non ancora definito ad oggi (è lecito pensare ad esempio che se a gennaio 2011 un soggetto dovesse registrare un nuovo contratto di locazione intendendo optare per la cedolare secca, potrà esercitare tale volontà in qualche modo, evitando già di versare l’imposta di bollo di € 14,62 per ogni 4 pagine del contratto, come stabilito dalla bozza di legge).

L’effetto dell’opzione produrrà i suoi frutti nel Modello Unico Persone Fisiche 2012, a giugno 2012 quando si pagheranno le imposte relative all’esercizio 2011.


Da ciò nasce la doppia appetibilità della bozza di legge:

-          tassazione dei redditi da locazione al 20% sempre e comunque rispetto ad aliquote comprese tra il minimo del 23% e il massimo di 43% (20% calcolato sul 100% del canone locativo annuo);

-          esclusione dei redditi di locazione dal cumulo con gli altri redditi per attribuire l’aliquota di imposta sul reddito a scaglioni (senza redditi di locazione la persona fisica potrebbe anche non dover scattare ad una aliquota di tassazione superiore, sempre compresa tra  il minimo del 23% e il massimo di 43%) (aliquota a scaglioni calcolata sull’85% del canone locativo annuo).


La cedolare secca sugli affitti sostituisce:

-          irpef sugli immobili abitativi e pertinenze;

-          addizionali comunali;

-          addizionali regionali;

-          imposta sugli immobili;

-          imposta di registro (dal 2011 per i contratti a canone concordato e dal 2014 per i contratti diversi dai precedenti)


La scelta della cedolare secca per coloro che abbiano esclusivamente redditi da locazione non esula dagli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi; l’imposta sostitutiva del 20% si paga alle stesse scadenze del modello unico normale, quindi al 16 giugno o al 16 luglio (con la maggiorazione dello 0,40 %). Sono previsti anche i pagamenti degli acconti alle consuete scadenze del 16 giugno (o 16 luglio) e del 30 novembre;  gli acconti versati nel 2011 come anticipo sulle imposte complessive 2011 saranno pari all’85%, mentre l’anno successivo, sulle imposte complessive 2012, saranno assoggettati ad una aliquota del 90%.


SISTEMA SANZIONATORIO

E’ stato l’argomento più dibattuto in questi ultimi giorni per i seguenti motivi:

-          Sono state inasprite le sanzioni, sia per i contratti nuovi che quelli già registrati, raddoppiando le sanzioni per omessa (contratto non registrato) o infedele dichiarazione (contratto registrato per un importo inferiore) (da un  minimo del 240% ad un massimo di 480%);

-          Non è ammessa la riduzione delle sanzioni se si viene scoperti dall’ufficio del Registro e si sceglie di pagare subito, senza contestazioni;

-          Se si viene scoperti a non aver dichiarato tutto o in parte un contratto di locazione, il contratto viene registrato d’ufficio alla data in cui è stata accertata la violazione, indicando una locazione annua pari alla rendita catastale moltiplicata per 3 per una durata di 4 anni  (con conseguente perdita di incasso per il locatore e ingente risparmio per il locatario; ciò potrebbe indurre il locatario a denunciare l’affitto in nero).


E’ prevista una sanatoria entro il 31/12/2010, motivo per cui dovrebbe essere importante verificare che la legge riporti i medesimi termini per potersi ravvedere e essere il più tempestivi possibile nel registrare il contratto di locazione corretto prima di poter incorrere nelle sanzioni inasprite; questo è l’intento che si è prefissato il legislatore.

 

IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA (dal 2014)

Novità introdotta nell’ambito del Federalismo fiscale, dovrebbe entrare in vigore dal 2014.

Saranno i Comuni ad istituirla mediante una delibera, saranno loro stessi a percepirne l’importo.

Presupposto                possesso di immobili diversi dall’abitazione principale o trasferimento di immobili

Base imponibile            valore catastale dell’immobile all’oggetto

Aliquota                     sarà stabilità dal comune in base alla delibera istitutiva del tributo

Cosa sostituirà            irpef ed addizionali comunali e regionali (immobili NON locati)

Imposta di registro

Imposta ipotecaria e catastale

Imposta di bollo

Imposta su successioni e donazioni

Tasse ipotecarie

Tributi catastali ed ICI

IMPOSTA MUNICIPALE SECONDARIA FACOLTATIVA (dal 2014)

Potrà essere introdotta dai Comuni solo successivamente ad una consultazione popolare a partire dal 2014.

E’ facoltativa.  Riguarderà gli immobili ad uso abitativo.

NOVITA’ IN TEMA DI RISPARMIO ENERGETICO (55%) E DI RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE (36%)

L’art. 25 del DL 78 del 2010 (manovra correttiva 2010)

A decorrere dal 1 luglio 2010 i bonifici effettuati per pagare coloro che hanno svolto lavori per cui spetta la detrazione del 55% (risparmio energetico) o del 36% (ristrutturazioni edilizie) saranno assoggettati ad una ritenuta pari al 10% da parte del soggetto incaricato di effettuale il bonifico (banca o posta).

Cosa cambia:

-          per chi effettua il bonifico: nulla, deve sempre pagare l’importo indicato in fattura;

-          per chi effettua il lavoro: riceve l’importo fatturato al netto di una ritenuta del 10% (calcolata solo sull’imponibile, non sull’IVA)

-          banca o posta effettua la ritenuta dal bonifico e la versa a mezzo F 24 con il codice 1039 a favore di colui che effettua i lavori; entro il 28 febbraio 2011 la banca o posta invierà a chi ha effettuato i lavori la certificazione di ritenuta d’acconto, che permetterà a quest’ultimo di trovarsi già una parte di imposte pagate nella dichiarazione dei redditi UNICO 2011.

Al momento non risulta che sia stata prorogata l’agevolazione del 55%, per cui la scadenza sembrerebbe essere rimasta quella del 31/12/2010, mentre per il 36% la scadenza è stabilita al 31/12/2012.

Un articolo recentemente apparso sulla stampa specializzata ha ipotizzato che, data l’imminenza della scadenza per i lavori di risparmio energetico (55%), per restare nei termini di legge per le persone fisiche sarà rilevante il momento del pagamento mediante bonifico, indipendentemente dalla conclusione o meno dei lavori entro il 31/12/2010, mentre per le persone giuridiche rileverà il momento di conclusione dei lavori (quindi le date  delle fatture dei lavori eseguiti) indipendentemente dalla data in cui tali lavori saranno pagati.

I NUOVI MODELLI PER LA COMUNICAZIONE DEI DATI CATASTALI

L’art. 19, comma 15, del DL 78 del 2010 (manovra correttiva 2010)

A decorrere dal 1 luglio 2010 dovranno essere indicati i dati catastali degli immobili locati nel momento in cui si stipula un nuovo contratto di locazione (modello 69) o nel momento in cui si ha a che fare con uno dei seguenti atti per i contratti di locazione stipulati prima del 1 luglio 2010: risoluzione, proroga o cessione contratto(modello CDC).

MODELLO 69

Deve essere compilato congiuntamente alla stipula di nuovi contratti di locazione, ma anche di affitto o di comodato per beni immobili iscritti nel catasto terreni, nel catasto edilizio urbano o nel catasto fondiario del sistema tavolare.

Dati richiesti relativamente all’immobile:

-          codice comune;

-          indicare se censito al catasto terreni o catasto edilizio urbano;

-          indicare se l’immobile è intero o porzione;

-          foglio mappale e subalterno.

TEMPISTICA

Il modello 69 va presentato presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale si registra il contratto contestualmente alla registrazione, sia in forma cartacea che in forma telematica.

MODELLO CDC

Deve essere compilato nei casi di cessione, risoluzione o proroga (anche tacita) dei contratti di locazione o di affitto di beni immobili; in pratica vengono esclusi solo i pagamenti delle annualità delle imposte di registro.

Per evitare diverse comunicazioni degli stessi dati è prevista la comunicazione CDC una sola volta, a prescindere dalla tipologia di adempimento posto in essere.

Dati richiesti relativamente al contratto in essere:

-          estremi di registrazione;

-          dati del soggetto che presenta la comunicazione;

Dati richiesti relativamente all’immobile:

-          codice comune;

-          indicare se censito al catasto terreni o catasto edilizio urbano;

-          indicare se l’immobile è intero o porzione;

-          foglio mappale e subalterno.

TEMPISTICA

Il modello CDC va presentato presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale il contratto è stato a suo tempo registrato, in forma cartacea o telematica.

-          In forma cartacea entro 20 giorni dalla data di versamento dell’imposta;

-          In forma telematica contestualmente al versamento dell’imposta

SANZIONI

Alla mancata o errata registrazione dei dati catastali è applicata la sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta.

LIMITAZIONI ALL’UTILIZZO DEL CONTANTE

L’art. 20 del DL 78 del 2010 (manovra correttiva 2010)

Decorrenza dal 31/05/2010 del nuovo limite di € 5.000,00

Modifica del limite per:

-          all’uso del contante;

-          all’utilizzo di assegni;

-          all’utilizzo di libretti di deposito di banca o posta

oltre tale soglia è fatto obbligo di rivolgersi agli intermediari abilitati (banche o posta)

Contrariamente alle precedenti regole, è espressamente citato il divieto al frazionamento artificioso di una operazione di importo complessivo superiore alla soglia sopraccitata in più operazioni, ognuna al di sotto del limite. L’unica eccezione è se il ricorso ad una serie di pagamenti risulta da accordi o da prassi  commerciali.

SANZIONI

Le sanzioni amministrative pecuniarie vanno dall’1% al 40% con un minimo di € 3.000,00 ; se l’importo all’oggetto della violazione è superiore ad € 50.000,00, la sanzione minima è aumentata di 5 volte, tranne che nel caso dei libretti al portatore, per cui se la violazione supera la soglia di € 50.000,00, la sanzione minima è aumentata del 50%.

SEGNALAZIONE AL MEF

In ambito antiriciclaggio la segnalazione al MEF va effettuata quando l’importo dell’operazione non effettuata tramite i canali ufficiali (banca o posta) è eccedente ad € 5.000,00.

NUOVA TIPOLOGIA DI SEGNALAZIONE AL MEF

L’art 36 del DL 78 del 2010 ha introdotto l’obbligo di segnalazione al MEF anche nei casi di SOSPETTO in cui viene effettuato un ricorso frequente e/o ingiustificato al contante (anche se entro i limiti) e in cui vi siano parecchie operazioni di prelievo o versamento in contante tramite intermediari finanziari per importi superiori ad € 15.000,00.

OGGETTO:  QUESITI RICORRENTI IN MATERIA DI " ANTIRICICLAGGIO” PER GLI AGENTI IMMOBILIARI

Il dipartimento del Tesoro del Ministero della Economia e delle Finanza, relativamente al settore prevenzione dei reati finanziari , ha recentemente pubblicato un  Elenco, non esaustivo, dei principali provvedimenti in materia di contrasto al riciclaggio e al finanziamento del terrorismo; tra le domande e risposte disponibili ne troviamo alcune direttamente collegate con la nostra attività professionale, la cui consultazione permette chiarimenti esaustivi :

Qual è la normativa vigente in materia di antiriciclaggio?

I decreti più importanti sono stati:

* d.lgs. 22 giugno 2007, n.109 “Misure per prevenire, contrastare e reprimere il finanziamento del terrorismo e l'attività dei Paesi che minacciano la pace e la sicurezza internazionale, in attuazione della direttiva 2005/60/CE”;
* d.lgs. 21 novembre 2007, n.231 “Attuazione della direttiva 2005/60/CE concernente la prevenzione dell'utilizzo del sistema finanziario a scopo di riciclaggio dei proventi di attività criminose e di finanziamento del terrorismo nonché della direttiva 2006/70/CE che ne reca misure di esecuzione”(III direttiva CEE);
* Circolare del Ministero dell’economia e delle finanze n. 125367 del 19 dicembre 2007 “Chiarimenti in merito al decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231”;
* d.lgs. 25 settembre 2009, n. 151 “Disposizioni integrative e correttive del decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231, recante attuazione della direttiva 2005/60/CE concernente la prevenzione dell'utilizzo del sistema finanziario a scopo di riciclaggio dei proventi di attività criminose e di finanziamento del terrorismo, nonché della direttiva 2006/70/CE che reca misure di esecuzione”;

* art. 20 del DL 78 / 2010 “manovra correttiva 2010” relativamente al limite di utilizzo di contante


Quali sono le modalità di assolvimento dell’obbligo di conservazione dei documenti ?
All’articolo 36 del decreto 231/2007 sono espressamente indicati la  tipologia di documenti e informazioni che devono essere oggetto di conservazione e registrazione: in particolare i dati delle persone fisiche e giuridiche coinvolte nelle operazioni ed i dati delle operazioni; la conservazione è obbligatoria per 10 anni. 

Qual è il momento in cui, nell’ambito dell’attività dell’agente immobiliare, sorge l’obbligo di acquisizione dei dati necessari all’adeguata verifica del cliente ?
Gli obblighi di identificazione e adeguata verifica non sussistono al momento dell’assunzione dell’incarico, bensì al buon esito dello stesso e, quindi, alla conclusione dei relativi contratti poiché solo allora si ha un’effettiva instaurazione del rapporto.

Nell’ambito dell’attività dell’agente immobiliare, l’obbligo di
acquisizione dei dati necessari all’adeguata verifica del cliente sussiste
anche in ipotesi di contratti di locazione ?
A seguito delle innovazioni del dettato normativo, l’obbligo di
dar corso agli adempimenti previsti dalla normativa sussiste anche per i contratti di locazione e di cessione di azienda.  (un articolo del SOLE 24 ORE del 2/8/2010 a pag 1 dell’inserto norme e tributi, nell’ambito delle novità apportate dal DL 78/2010, riportava i chiarimenti del Ministero dell’Economia alla FIMAA – Federazione Italiana Mediatori e Agenti d’Affari- che ha precisato che l’obbligo di registrazione per contratti di locazione o di cessione di azienda sussiste a partire dalla entrata in vigore della nuova normativa)

Nell’ambito dell’attività dell’agente immobiliare, l’obbligo di acquisizione dei dati necessari all’adeguata verifica del cliente comporta anche la consultazione delle banche dati sul terrorismo ?
Secondo il dettato normativo del d.lgs. n. 231/207, “ gli obblighi di adeguata verifica della clientela sono assolti commisurandoli al rischio associato al tipo di cliente, rapporto continuativo, prestazione professionale, operazione, prodotto o transazione", ne consegue che l’attività finalizzata all’adeguata verifica della clientela impone anche di accertarsi che la stessa non abbia svolto attività di terrorismo ovvero non sia coinvolta in fenomeni di riciclaggio finalizzato al finanziamento del terrorismo. Si tratta, pertanto, di un’ulteriore attività di verifica connessa ad una scelta soggettiva del destinatario della normativa antiriciclaggio e antiterrorismo ma obbligatoria al fine del rispetto del principio di commisurare il grado di “rischio” del cliente.

Gli agenti immobiliari sono esonerati dall’obbligo di istituzione dell’archivio unico informatico e sono quindi sottoposti solo all’obbligo di identificazione della clientela e di segnalazione delle operazioni sospette ?

Gli agenti immobiliare, rientrano nella categoria dei soggetti esercenti attività finanziaria ai quali il medesimo decreto 231/2007 impone obblighi di adeguata verifica della clientela e di segnalazione delle operazioni sospette. Riguardo all’obbligo di registrazione dei dati e delle informazioni acquisiti ai fini dell’adeguata verifica, i suddetti soggetti adempiono all’obbligo mediante alternativamente:

1) avvalendosi di sistemi informatici di cui sono dotati per lo svolgimento della propria attività;

2) istituire un registro nel quale riportare i soli dati identificativi del cliente, oltre ad istituire il fascicolo cliente comprendente la documentazione concernente l’operazione e la controparte che vi ha partecipato;

3) istituire l’archivio unico informatico (AUI)


Quale è il periodo di conservazione dei dati registrati ?
L’articolo 36, comma 1, del d.lgs. 231/2007 prevede la conservazione dei dati acquisiti per un periodo pari a dieci anni dalla data di esecuzione dell’operazione o della cessazione del rapporto continuativo o della prestazione professionale. 

Quali sono gli obblighi antiriciclaggio ricadenti su di una agenzia immobiliare nel caso in cui abbia proceduto alla registrazione di un preliminare di compravendita d’immobile con il quale, tra l’altro, le parti hanno previsto un termine per la stipula del contratto definitivo e del relativo rogito notarile, nonché il versamento di una caparra confirmatoria, ma successivamente è venuta a conoscenza di un accordo scritto tra acquirente e venditore con il quale si accordavano per il differimento della data di stipula e stabilivano il versamento di un’ulteriore somma di denaro da parte dell’acquirente al venditore ?
Nel caso prospettato non sorgono ulteriori obblighi a carico dell’agente immobiliare non essendo lo stesso intervenuto nella successiva attività finalizzata alla stipula del contratto definitivo. Si evidenzia, peraltro, che qualora l’agente partecipi attivamente alla conclusione del rogito (ad esempio attraverso la definizione degli atti preparatori), dovrà provvedere ad effettuare una registrazione di rettifica al fine di recepire le nuove informazioni acquisite in sede di conclusione del contratto definitivo.

Se e quale adempimento in materia di antiriciclaggio si deve svolgere relativamente a intermediazione locativa con canone annuale inferiore a € 15.000/anno sia per il conduttore che per il locatore, clienti occasionali e/o continuativi?
La registrazione deve essere effettuata per ogni contratto di locazione stipulato, indicando come cliente colui che  ha affidato l’incarico all’Agente Immobiliare che si è concluso con la locazione dell’immobile, come indicato all’art 17 del D.Lgs 231/2007. Nel fascicolo cliente sarà inserito il contratto di locazione e i dati identificativi della controparte di tale atto.


Nel caso di acquirente Società si deve effettuare identificazione e adeguata verifica sia della società che dell'amministratore e fare 2 fascicoli distinti? In caso di società i cui soci detengono quote superiori al  25% cosa devo fare? Altro fascicolo, identificazione e adeguata verifica? o  raccolgo solo le copie dei documenti

Se devo identificare una persona giuridica devo aver fatto la visura camerale prima di arrivare al momento della stipula dell’atto, sia di locazione che di compravendita, in modo da sapere già anticipatamente se colui che si presenta all’atto ne abbia gli opportuni poteri; nel caso ne sia sprovvisto da statuto, dovrà esserci un verbale della società che fornisca gli opportuni poteri per poter giungere alla stipula. Dalla visura so quali siano i soci con partecipazione sociale superiore al 25%, per avere i documenti di identità di costoro in corso di validità; infine all’atto avrò modo di trattenere una copia della carta di identità della persona fisica che materialmente firma per conto della società. Tutti questi adempimenti dovranno essere effettuati sia nel caso in cui la società sia il cliente con cui ho instaurato il rapporto, sia che sia l’altra parte che interviene in atto.

Il fascicolo cliente sarà creato per il cliente che mi ha affidato l’incarico, con tutti i documenti necessari per la sua identificazione; al suo interno sarà indicata l’operazione eseguita e ci saranno tutti i documenti necessari a identificare l’altra parte presente in atto.

Se al momento del rogito notarile interviene soggetto diverso o si aggiunge altro acquirente, che tipo di attività devo svolgere? e se non sono presente all'atto e lo scopro solo dopo aver ritirato la copia del rogito dal notaio cosa faccio?
L’agente immobiliare intervenuto in atto deve farsi dare idonea documentazione per il riconoscimento del nuovo soggetto intervenuto; in caso di assenza in atto non è obbligato a effettuare la correzione, ma la soluzione migliore sarebbe quella di effettuare una correzione quando ne viene a conoscenza; le correzioni vanno effettuate in modo che si possa vedere il dato precedentemente inserito.


La scheda "analisi rischio" è obbligatorio compilarla? Visto che altre associazioni di categoria non la utilizzano.

Tale scheda non è sicuramente un documento essenziale nel riconoscimento del cliente; può essere considerata alla stregua dell’obbligo di astenersi dall’incarico se non si può portare a termine una adeguata verifica della clientela: sono regole sancite sulla carta, ma difficilmente seguite all’atto pratico.