LA COMPETENZA DI SPESA PER I BALCONI AGGETTANTI NEL CONDOMINIO. A CHI SPETTA?

Capita non di rado che a seguito di manutenzioni eseguite agli stabili condominiali, le ripartizioni di spesa tra i condomini avvengano in via approssimativa e cioè senza una appropriata distinzione tra i costi per gli interventi alle parti comuni dell’edificio (che il Codice civile enumera con l’art. 1117 e che quasi sempre i regolamenti condominiali puntualizzano) e quelli da porre in capo ai titolari delle proprietà esclusive. Spesso i titoli di spesa vengono affrontati inevitabilmente per ragioni di urgenza connesse agli aspetti della sicurezza dell’edificio condominiale a livello statico, poiché miranti all’eliminazione di situazioni di pericolosità per le persone e/o per le cose così come ad esempio accade per la possibile caduta, per distacco, di materiali inerti. Motivi per i quali si operano rimesse in pristino delle parti esteriori dell’edificio, considerando ulteriormente che l’aspetto risarcitorio non lascia comunque avulsa una possibile responsabilità penale sia in capo all’amministratore, sia in capo al proprietario del manufatto che è posto in rapporto di causalità con l’evento dannoso. Gli interventi manutentivi esteriori possono perciò rivolgersi anche ai balconi aggettanti, cioè a quelli che sono posti esternamente rispetto al profilo delle facciate (quindi non incassati) e che costituiscono conseguentemente un elemento accidentale dell’edificio. Sorge perciò l’esigenza, per i condomini, di sapere se ciò che gli verrà addebitato a titolo di partecipazione alla spesa ha rispondenza con quanto gli debba sostanzialmente competere. Sotto il profilo normativo l’esperienza da sempre insegna che di fronte a lacunosità non sempre il giudicante è in grado di mitigarle con pronunciamenti unanimemente indirizzati. Allora, volutamente ignorando tutte quelle interessanti connotazioni che hanno caratterizzato lo specifico argomento nel tempo meno recente (perché se così non fosse non si potrebbe privilegiare l’aspetto concreto della pratica applicazione), la trattazione andrà a privilegiare l’attuale orientamento della Suprema Corte di Cassazione attraverso due casi che sono stati giudicati dalla II Sezione Civile. L’ultimo di questi (sent. del 5 gennaio 2011, n. 218) ha afferito una controversia azionata in possessorio da un condomino contrario al volere condominiale, per l’avvenuta installazione di contatori del gas nella soletta sottostante il balcone di sua proprietà esclusiva, posto al piano terreno. Rigettata la sua domanda giudiziale dal giudice di prime cure (Tribunale di Cuneo), la sentenza a lui avversa veniva impugnata in Corte d’Appello in Torino che, in accoglimento dell’impugnativa proposta riformava in senso contrario la precedente pronuncia. Nel terzo grado di giudizio, adita la Corte di Cassazione dal condominio con ricorso, cui resisteva con controricorso il condomino, veniva rigettato il ricorso proposto e nel contempo venivano fornite precisazioni circa la presunzione di comproprietà condominiale ex art. 1117 C.civ., ritenuta sussistente a fronte di una destinazione a servizio o godimento collettivo se avente caratteristiche di strumentalità ed accessorietà per i beni considerati. Nel caso specifico la bassa ubicazione risultava deprivata di qualsivoglia funzione di copertura neanche invocabile per la disciplina della comunione del solaio tra gli appartamenti sovrastante e sottostante (art. 1125 C.civ.), così come invece avviene per i balconi incassati o a castello. Infatti, nel giudicare soccombente il condominio, la Suprema Corte ha avuto modo di ribadire che i balconi aggettanti costituiscono il prolungamento dell’appartamento di piano senza svolgere funzioni né di sostegno né di copertura edificale, motivo per il quale debbono costituire necessariamente proprietà esclusiva degli aventi diritto delle unità immobiliari che li ricomprendono. Gli effetti che ne discendono da tale titolarità esclusiva si riverberano per competenza esclusiva di spesa circa le opere che ad essi si riferiscono: in concreto, dalle spese comuni soggette a riparto millesimale dovranno prima scorporarsi quelle personali afferenti i singoli addebiti. Analogia la si rileva, rispetto all’ambito civilistico, anche in quello amministrativo ove le pronunce dei rispettivi tribunali (es. T.A.R. Calabria Catanzaro, Sez. I, 02.02.2010, n. 62, T.A.R. Campania Salerno, Sez. II, 30.07.2007, n. 887, Consiglio di Stato, Sez. IV, 30.07.2008, n. 3381 ed altre) riconoscono con sistematicità la sussistenza di volumetria soltanto per i balconi incassati ma non per quelli aggettanti proprio perché costituenti il prolungamento delle unità immobiliari attigue ma senza funzioni di sostegno o copertura. Più indietro nel tempo, sempre la II Sezione della Suprema Corte (sent. n. 15913 del 17 luglio 2007) si era occupata di un altro caso piemontese anch’esso piuttosto singolare, partito da una domanda giudiziale rivolta al Giudice di Pace di Novi Ligure e diretta a chiedere la rimozione di tendaggi da sole che erano stati ancorati alla soletta sovrastante ritenuta di proprietà esclusiva dell’attore giudiziale. La difesa che era stata opposta dal convenuto verteva sul regime di comproprietà ex art. 1125 C.civ. che però veniva rigettata dal giudice di prime cure per poi venire, in sede di esame di impugnativa da parte del Tribunale di Alessandria, accolta con pronuncia della sentenza che riformava quella precedente. Però anche in questo caso l’adita Corte di Cassazione, richiamandosi specificatamente alla precedente sentenza n. 14576/2004, una tra le ultime, riconosceva la proprietà esclusiva del manufatto in conformità al pronunciamento del Giudice di Pace e ritenendo perciò indispensabile (per l’aggancio delle tende) il consenso del proprietario dell’immobile del piano soprastante: motivo per il quale veniva cassata con rinvio la sentenza di secondo grado. Dai principi sopra enunciati se ne desume che gli interventi manutentivi che afferiscono le singole parti dei balconi aggettanti, ringhiere comprese, di regola devono gravare sui proprietari esclusivi per la loro connotata natura funzionale ed accidentale correlata al titolo di proprietà e salvo che non venga superata da sussistenti caratteristiche decorative ed architettoniche e per particolarità estetiche o di pregio (es. per la presenza di frontalini di facciata con funzione ornamentale dell’intero edificio così come per gli stucchi, le decorazioni, le balaustre, i fregi e le statue); solo in tali ultime ipotesi la spesa andrebbe patrimonialmente ripartita secondo il criterio millesimale. Circostanze queste che potrebbero comunque essere fatte oggetto di approfondimenti ulteriori, specie in presenza di dissidi condominiali insanabili, finanche in via contenziosa attraverso un azionato giudizio di merito il cui apprezzamento, valutato caso per caso, potrebbe restare anche insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato.


Dott. Enrico Macera

Studio Legale Savi – Genova