COSA FARE QUANDO LE TABELLE MILLESIMALI DEL CONDOMINIO SONO SBAGLIATE?

Quando sorge la necessità di rivisitare le tabelle millesimali, ciò può avvenire o in accordo tra i condomini, che affidano l’incarico ad un professionista per la stesura delle stesse (in previsione della successiva approvazione in sede assembleare); oppure, a cura anche di un solo condomino che, insoddisfatto, con atto di citazione (di tutti gli altri condomini poiché la domanda postula un litisconsorzio necessario e, secondo parte giurisprudenziale, anche dell’amministratore) ne fa richiesta giudiziale: in tal caso, tutto rimarrà affidato alla futura consulenza tecnica d’ufficio (c.t.u.). A livello normativo, l’art. 69 delle disposizioni attuative e transitorie del Codice civile prevede che le modifiche possano avvenire in due casi: quando vi è stato un errore (discrasia tra i valori considerato e reale, di fatto o di diritto) oppure quando le condizioni previgenti sono mutate (modifiche, innovazioni o alterazioni sensibili dell’immobile). Generalmente, gli effetti che si producono hanno valore costitutivo e non dichiarativo, nel senso che le modificazioni valgono per il tratto a venire non riverberandosi nel passato (cioè, a decorrere dalla intervenuta deliberazione di approvazione o, nel caso giudiziale, dal passaggio in giudicato della sentenza quindi a seguito di sua inoppugnabilità). Proprio in riguardo a tale ultimo aspetto, recentemente la Suprema Corte di Cassazione (Sez. III civ.), con sentenza n. 5690 del 10 marzo 2011 ha mitigato questo principio affermando che se qualcuno ha tratto vantaggio dall’utilizzo, a riparto spese, delle tabelle obsolete, errate perciò inattendibili, non può escludersi che debba versare quanto non ha abbia precedente dato rispetto al dovuto. Il preliminare aspetto da analizzare è quello della legittimazione attiva ad agire nel promuovere la particolare azione civilistica, fatta valere in quella sede, che è denominata di indebito arricchimento: la Suprema Corte l’ha infatti attagliata al Condominio, contro il singolo condomino avvantaggiatosi dell’errore per eludere il pagamento delle spese lui spettanti e, nel caso analizzato, per delle tabelle millesimali che non avevano contemplato la quota del singolo condomino che, a sua difesa, aveva addotto il principio di irretroattività degli effetti circa le spese già deliberate, ripartite e versate. Contrariamente alle aspettative di quest’ultimo, è stata ritenuta applicabile la norma di cui all’art. 2041 del Codice civile che, in ambito di azione generale di arricchimento, al primo comma ha previsto: “Chi, senza una giusta causa, si è arricchito a danno di un'altra persona è tenuto, nei limiti dell'arricchimento, a indennizzare quest'ultima della correlativa diminuzione patrimoniale”, mentre al secondo comma è citato: “Qualora l'arricchimento abbia per oggetto una cosa determinata, colui che l'ha ricevuta è tenuto a restituirla in natura, se sussiste al tempo della domanda”. Attraverso tale azione, la Suprema Corte ha consentito l’indennizzo del pregiudizio patito, condividendo il giudizio, impugnato, della Corte d’Appello di Roma secondo la quale il Condominio non poteva disporre di altro rimedio se non quello così azionato, finalizzato ad ottenere ristoro in relazione alla diminuzione patrimoniale subìta. La condivisa sentenza ha trovato suo fondamento nell’assenza di una causa giustificatrice dell’arricchimento di un soggetto (il singolo condomino), a danno di un altro (il Condominio), pur ritenendo alternativa la richiesta di una revisione delle tabelle millesimali perfino secondo la via giudiziale in carenza di apposita delibera dell’assemblea dei condomini (situazioni quest’ultime che avrebbero comunque prodotto effetti postumi e perciò non retroattivi). Effetti che tuttavia la Suprema Corte ha ritenuto non preclusivi di un diverso indirizzo giurisprudenziale, motivo per il quale la domanda di rigetto dell’azione così formulata non ha trovato accoglimento. Inoltre, del tutto ininfluente è stata ritenuta l’inerzia protratta nel tempo, da parte del Condominio, quanto alla disposizione di cui all’art. 1227 C.civ., in tema di concorso del fatto colposo del creditore, che è stata ritenuta inapplicabile (comma 1: “Se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate”; comma 2: “Il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza”). La Suprema Corte si è perciò ancora uniformata (vgs. sentenze 23.07.2003 n. 11454 e 20.03.1997 n. 2484) al principio  secondo il quale: “in tema di ingiustificato arricchimento, una volta accertata l’unicità del fatto da cui derivano la locupletazione di un soggetto e la correlativa diminuzione patrimoniale di un altro, e l’assenza di una causa idonea a giustificarle, la semplice inerzia dell’impoverito, ancorché riconducibile a difetto di diligenza … nel ridurre la portata della subita diminuzione patrimoniale, ove ciò gli sia possibile, non esonera l’arricchito dall’obbligo di indennizzare la controparte né diminuisce l’entità dell’indennizzo dovuto, non trovando applicazione in materia di arricchimento, per la diversità dei rispettivi presupposti, la norma dettata, in tema di risarcimento del danno, dall’art. 1227 c.c., che impone al danneggiato di attivarsi per evitare le conseguenze ulteriori del fatto dannoso.”. Condanna alle spese a parte, che è stata fatta gravare sul condomino precedentemente avvantaggiatosi, l’indennizzo che ne è seguito è stato quantificato al pari del risparmio di spesa da questo conseguito: “Aequum est neminem cum alterius detrimento et iniuria locupletiorem fieri” (è giusto che nessuno si arricchisca procurando ad altri danno ed ingiustizia).

Dott. Enrico Macera

Studio Legale Savi - Genova