IL DISTACCO DALL’IMPIANTO CENTRALIZZATO DEL RISCALDAMENTO NEL CONDOMINIO

Sorge spesso il desiderio, da parte di qualche condomino, di distaccarsi dall’impianto centralizzato del riscaldamento. Ciò in quanto l’impianto autonomo, rispetto a quello centralizzato e da questo derivato, consente di potersi giovare della propria singola determinazione, del tutto avulsa dalla volontà condominiale, quanto ad orari e temperature di funzionamento.

Ovviamente la possibilità di distacco non dev’essere aprioristicamente preclusa dalla conformazione tecnica dell’impianto, poiché se quest’ultimo è del tipo ad anello, consentirà un più facile intervento di modifica rispetto a quello a colonna che richiederebbe, per il suo adeguamento, ingenti spese oltre che di idraulica, anche di rimessa in pristino delle parti murarie degli ambienti abitativi.

La giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione (es. sentenze nn. 7708 del 29.03.2007, 15079 del 30.06.2006 e 5974 del 25.03.2004) è pressoché costantemente orientata nel consentire il distacco del singolo condomino ed anche senza placet del Condominio, a patto che siano rispettate due condizioni basilari: con la rinuncia non devono derivare aggravi di spesa per i restanti condomini e, dal distacco, non devono originarsi squilibri termici dell’edificio che si rivelerebbero pregiudizievoli per l’erogazione del servizio. Dal momento in cui, tecnicamente, il distacco non determina alcuna delle situazioni preclusive anzidette, il successivo passaggio, posta la definitività della nuova condizione, avrà esclusivamente riguardo alle sostenende spese.

Peraltro detta ulteriore situazione appare logica e consequenziale: dal momento in cui non viene meno il diritto reale di proprietà indivisa del condomino rinunciatario sulla centrale termica condominiale e sull’impianto (vgs. art. 1117 del Codice civile), dovrà partecipare alle spese per quanto inerente i costi di conservazione; invece, nulla dovrà corrispondere al Condominio a titolo di spese d’uso.

Diverso impatto preclusivo esula dal tecnicismo anzidetto nel caso in cui l’ambita situazione di rinuncia, da parte del singolo condomino, sia stata previamente contemplata in ambito di regolamento di Condominio: nel caso il divieto sia stato ivi contemplato, al condomino non resterà altro che tentare la via della deliberazione unanime favorevole in alternativa ad una adeguata modifica del regolamento (es. vgs. Suprema Corte di Cassazione, sent. n. 6923 del 21.05.2001).

Qualora invece il regolamento abbia contemplato il vincolo attraverso la favorevole deliberazione assembleare per variazioni o modifiche all’impianto preesistente, ma senza vietarne esplicitamente il distacco, la situazione andrà interpretata non in senso preclusivo per quest’ultima evenienza, piuttosto in relazione alla possibilità di variazione delle superfici radianti, cioè dei termosifoni, in quanto un loro aumento determinerebbe un maggiore assorbimento quindi una più elevata potenza consumata a scapito degli altri utenti paganti (e sempre che non siano state correttamente installate le valvole termoregolatrici, che rendono l’impianto semiautonomo e la spesa procapite ragguagliata ai consumi effettivi).

Sempre la Suprema Corte di Cassazione, con ordinanza del 22 marzo di quest’anno (n. 6481) ha avuto modo di occuparsi della situazione di distacco dall’impianto centralizzato operata da parte di un condomino senza autorizzazione deliberata da parte dell’assemblea condominiale.

Il collegio giudicante ha ritenuto, senza alcuna esitazione, che il condomino possa legittimamente rinunciare all’utilizzo del riscaldamento centralizzato senza richiedere autorizzazioni o approvazioni, dovendo in tal caso esclusivamente provare che dalla sua rinuncia e distacco non si sono determinati aggravi di spesa per i restanti utenti né squilibri termici dell’impianto esistente.

Nel caso di specie, la deliberazione assembleare, pur avendo preso atto dell’esistenza delle condizioni testè richiamate, aveva ritenuto di dover respingere la richiesta all’autorizzazione al distacco. Il condomino istante aveva perciò proposto impugnazione avverso la deliberazione, ottenendo tuttavia il rigetto della sua domanda giudiziale da parte del Tribunale di Roma. Medesima sorte si era manifestata nel successivo grado di giudizio, con ulteriore diniego da parte della Corte d’Appello della capitale.

La Suprema Corte ha invece diversamente esaminato il caso, ritenendo che la fondatezza dei motivi addotti andava ricercata non in relazione all’autorizzazione o approvazione assembleare, piuttosto al vincolo di pagamento sine die delle spese di conservazione e di gestione dell’impianto posposto all’assenza di squilibri di natura tecnica. Motivi per i quali il collegio giudicante ha ritenuto che la deliberazione che aveva negato l’autorizzazione al distacco al singolo condomino era affetta da nullità per violazione del diritto individuale sulla cosa comune (Cassazione, Sezioni Unite, n. 4806/2005), così rinviando la decisione a diversa sezione della Corte d’Appello di Roma che giudicherà sulla base dei principi di diritto appena enunciati.

Particolare attenzione andrà posta, nel caso si debbano affrontare situazioni di specie, a livello istruttorio documentale per ciò che attiene il corretto assolvimento dell’onere della prova, fondamentale ad indirizzare i giudici verso la decisione auspicata.

Dott. Enrico Macera

Studio Legale Savi – Genova