LOCAZIONE: APPROFONDIMENTO SULLA “CEDOLARE SECCA”.

In seguito alla riunione organizzata dal Collegio Provinciale FIAIP di Alessandria in merito alle nuove normative in materia fiscale,  abbiamo pensato di pubblicare gli appunti prodotti dal Dott. Ravetti come approfondimento dell’editoriale del mese scorso.

L’imposta sostitutiva del 20% è facoltativamente utilizzabile dalle persone fisiche che locano a carattere personale (non nell’ambito di eventuali partite IVA) immobili abitativi e loro pertinenze.

Dal tenore della norma sembrerebbe rilevare l’uso abitativo indipendentemente dalla destinazione abitativa dell’immobile (ad esempio un A/10 adibito ad uso abitativo sarà agevolabile, un A/2 per cui sia stato stipulato un contratto con una società ad uso ufficio non sarà agevolabile).

La facoltà può anche essere effettuata per tutti i contratti di locazione o solo per una parte di essi.  La cedolare può essere applicata anche ai contratti di locazione per i  quali non sussiste obbligo di registrazione (locazione turistica inferiore ai 30 gg).

La scelta potrà essere effettuata dal 2011, probabilmente attraverso una opzione da poter apporre su qualche modello non ancora definito ad oggi (è lecito pensare ad esempio che se a gennaio 2011 un soggetto dovesse registrare un nuovo contratto di locazione intendendo optare per la cedolare secca, potrà esercitare tale volontà in qualche modo, evitando già di versare l’imposta di bollo di € 14,62 per ogni 4 pagine del contratto, come stabilito dalla bozza di legge).

L’effetto dell’opzione produrrà i suoi frutti nel Modello Unico Persone Fisiche 2012, a giugno 2012 quando si pagheranno le imposte relative all’esercizio 2011.

Da ciò nasce la doppia appetibilità della bozza di legge:

-          tassazione dei redditi da locazione al 20% sempre e comunque rispetto ad aliquote comprese tra il minimo del 23% e il massimo di 43% (20% calcolato sul 100% del canone locativo annuo);

-          esclusione dei redditi di locazione dal cumulo con gli altri redditi per attribuire l’aliquota di imposta sul reddito a scaglioni (senza redditi di locazione la persona fisica potrebbe anche non dover scattare ad una aliquota di tassazione superiore, sempre compresa tra  il minimo del 23% e il massimo di 43%) (aliquota a scaglioni calcolata sull’85% del canone locativo annuo).

La cedolare secca sugli affitti sostituisce:

-          irpef sugli immobili abitativi e pertinenze;

-          addizionali comunali;

-          addizionali regionali;

-          imposta sugli immobili;

-          imposta di registro (dal 2011 per i contratti a canone concordato e dal 2014 per i contratti diversi dai precedenti)


La scelta della cedolare secca per coloro che abbiano esclusivamente redditi da locazione non esula dagli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi; l’imposta sostitutiva del 20% si paga alle stesse scadenze del modello unico normale, quindi al 16 giugno o al 16 luglio (con la maggiorazione dello 0,40 %). Sono previsti anche i pagamenti degli acconti alle consuete scadenze del 16 giugno (o 16 luglio) e del 30 novembre;  gli acconti versati nel 2011 come anticipo sulle imposte complessive 2011 saranno pari all’85%, mentre l’anno successivo, sulle imposte complessive 2012, saranno assoggettati ad una aliquota del 90%.

SISTEMA SANZIONATORIO

E’ stato l’argomento più dibattuto in questi ultimi giorni per i seguenti motivi:

-          Sono state inasprite le sanzioni, sia per i contratti nuovi che quelli già registrati, raddoppiando le sanzioni per omessa (contratto non registrato) o infedele dichiarazione (contratto registrato per un importo inferiore) (da un  minimo del 240% ad un massimo di 480%);

-          Non è ammessa la riduzione delle sanzioni se si viene scoperti dall’ufficio del Registro e si sceglie di pagare subito, senza contestazioni;

-          Se si viene scoperti a non aver dichiarato tutto o in parte un contratto di locazione, il contratto viene registrato d’ufficio alla data in cui è stata accertata la violazione, indicando una locazione annua pari alla rendita catastale moltiplicata per 3 per una durata di 4 anni  (con conseguente perdita di incasso per il locatore e ingente risparmio per il locatario; ciò potrebbe indurre il locatario a denunciare l’affitto in nero).

E’ prevista una sanatoria entro il 31/12/2010, motivo per cui dovrebbe essere importante verificare che la legge riporti i medesimi termini per potersi ravvedere e essere il più tempestivi possibile nel registrare il contratto di locazione corretto prima di poter incorrere nelle sanzioni inasprite; questo è l’intento che si è prefissato il legislatore.