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ERRATA RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI. QUANDO E COME SI PUO AGIRE ?


Com’è ben noto a chi alloggia in condominio, le spese affrontate per le parti comuni dell’edificio ex art. 1117 C.civ. soggiacciono a ripartizione millesimale di spesa a mente dell’art. 1123, salvo che si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa (in tal caso vige la proporzionalità per l’uso che ne deriva); oppure, per situazioni per le quali vi siano più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati all’asservimento di corpi di fabbricato (in tal caso le spese gravano su coloro che ne traggono utilità). Costituiscono eccezione le spese gravose e voluttuarie (a carico di coloro che intendono realizzarle traendone vantaggio, salvo impossibilità di utilizzo separato, ex art. 1121 C.civ.); invece, si assoggettano a diversi criteri di spesa le manutenzioni/ricostruzioni delle scale (art. 1124 C.civ.: in ragione dei coefficienti ottenuti dalla doppia proporzionalità: superficie/altezza di piano), dei soffitti, delle volte e dei solai (art. 1125 C.civ.: metà per  ciascuno dei proprietari degli immobili allocati nei due piani, fatti salvi, in via di integralità, rispettivamente la copertura superiore e l’intonaco sottostante) nonché dei lastrici solari ad uso esclusivo (art. 1126 C.civ.: un terzo a carico del proprietario utilizzatore esclusivo ed i restanti due terzi a carico di coloro che si giovano della copertura, in ragione proporzionale del valore di piano o sua minore porzione). Generalmente i regolamenti condominiali prevedono le varie tipologie di spesa e ne differenziano i criteri di riparto ad esse relativi. Nel caso in cui detti criteri vengano violati, quindi a vantaggio di taluni condomini ma a detrimento di altri, bisogna innanzitutto individuare l’origine che vi ha dato causa anche per valutare, conseguentemente, la portata in termini di annullabilità ovvero di nullità. Di ciò se ne è occupata più volte la giurisprudenza, ma due sentenze paiono particolarmente significative per addivenire alla particolare conoscenza dei casi di specie.

Con sentenza n. 747 del 14 gennaio 2009 la Suprema Corte di Cassazione (Sez. II) ha affermato che in materia condominiale, per quanto afferisce la ripartizione delle spese comuni, le attribuzioni dell'assemblea statuite ai sensi dell'art. 1135 del C.civ. (“approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini”, e “approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore”) sono limitate a verificare la concreta applicazione dei criteri legali senza che si possano introdurre deroghe, poiché le stesse andrebbero  direttamente ad incidere sui diritti individuali di ciascun condomino come se si trattasse di un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà: motivo per il quale potrebbero conseguire solo da una convenzione a cui anch’egli intenda aderire. In difetto, se una deliberazione assembleare modificasse i preesistenti criteri diverrebbe inefficace nei confronti del condomino dissenziente poiché non avulsa da nullità radicale, quindi (in tal caso) deducibile senza alcuna limitazione temporale. Nello specifico caso giudiziale, con atto di citazione alcuni condomini avevano convenuto il loro Condominio dolendosi della ripartizione delle spese approvata dall'assemblea, relativa ad alcuni lavori, poiché non aveva tenuto conto che erano state interessate anche diverse parti comuni dell’edificio (oltre alle terrazze a livello, di loro proprietà esclusiva); quindi, vi era stato un erroneo riparto poiché operato soltanto ai sensi dell’art. 1126 del codice, piuttosto che in concorso con quello generale di cui all'art. 1123 sopra citato. In sostanza, avevano pagato in misura maggiore per erroneità dei riparti approvati in sede assembleare. Il Tribunale adito rigettava la domanda di nullità e disponeva una consulenza tecnica diretta ad accertare quali fossero stati i lavori che avevano interessato, rispettivamente, le parti comuni dell’edificio e le terrazze poste a livello. Veniva così proposto appello principale da parte dei condomini mentre il Condominio proponeva quello incidentale, dolendosi del mancato rigetto delle opposizioni ai decreti ingiuntivi e della ammissione della consulenza tecnica di ufficio. A ciò, la Corte d’appello rigettava entrambe le impugnazioni perché in ordine all'appello principale i giudici di secondo grado avevano rilevato che gli attori non avevano impugnato, nel termine statuito dall'art. 1137 c.c., la delibera con la quale era stata approvata l’errata ripartizione delle spese. Nel ricorso per cassazione i condomini vedevano resistere il Condominio con ricorso incidentale, al quale hanno a loro volta resistito con controricorso. La Suprema Corte, nel suo giudizio, ha parimenti rilevato che, a fronte di una errata ripartizione delle spese, la relativa delibera non era stata impugnata nel termine dei trenta giorni di cui all'art. 1137 C.civ.; nel contempo, ha affermato il principio che prevede che le attribuzioni assembleari non possono prevedere il potere di introdurre deroghe ai criteri legali di riparto, perché questi si possono conseguire solo attraverso una convenzione (quindi, solo nel caso in cui l'assemblea consapevolmente vada a modificare i criteri di ripartizione delle spese stabiliti per Legge); da ciò ne consegue che ogni qualvolta le deliberazioni relative alla ripartizione delle spese non variano i criteri di riparto, sono soltanto annullabili (quindi nel caso in cui detti criteri siano stati violati o disattesi: conformi a tale principio le sentenze del 9 marzo 2007, n. 7708 e del 21 luglio 2006, n. 16793).

Per quanto attiene invece l’azionamento dei crediti condominiali, di ciò se ne è occupata la sentenza n. 3704 del 15 febbraio 2011 della Suprema Corte, riaffermando che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo (immediatamente esecutivo ex art. 63 D.att. C.civ.) non è possibile per il condomino opponente far valere questioni inerenti la validità delle delibere condominiali (ma solo quelle riguardanti la loro efficacia), perché costituendo esse titolo di credito del condominio, provano l’esistenza del credito stesso. Sempre la Suprema Corte, nel riaffermare che per contestare la validità di una delibera condominiale il condomino ricorrente necessita dello strumento dell’impugnativa ex art. 1137 C.civ., una volta spirato il relativo termine di trenta giorni l’azione non è più esercitabile né potrebbe essere surrogata da un’altra azione surrettiziamente destinata a svolgere la stessa funzione (come se l’opposizione a decreto ingiuntivo potesse anche disquisire la validità della delibera assembleare). Quindi appare molto chiaro che per i casi di specie si verte solo in materia di annullabilità, che può essere denunciata entro il predetto termine con la conseguenza che, in mancanza di impugnazione, l’efficacia della deliberazione diviene incontestabile (Cassazione, sent. 20 marzo 1993 n. 3302): da ciò ancora ne consegue che il legale rappresentante (l’amministratore) del Condominio potrà promuovere il procedimento monitorio per la riscossione dei crediti condominiali, mentre l’eventuale opposizione del condomino ingiunto potrà esclusivamente avere riguardo alla sussistenza del debito ed alla documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione, oppure ancora al verbale di delibera assembleare ma non si potrà mai estendere né alla nullità né all’annullabilità della delibera che ha avuto per oggetto l’approvazione di tali crediti (vgs. riparto spese condominiali); situazioni queste che, si ripete, devono essere necessariamente fatte valere mediante l’impugnazione dell’art. 1137 (Cassazione, sent. 8 agosto 2000 n. 10427). Quindi, se il giudice si deve limitare a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari senza poter entrare incidentalmente nel merito della loro validità (Cassazione SS.U.U., sent. 18 dicembre 2009 n. 26629), il condomino opponente non potrà dolersi del fatto che dovrà corrispondere al Condominio il maggior debito, a lui non spettante, se avrà fatto spirare inutilmente i termini dell’impugnativa della relativa delibera assembleare.Ad iura renuntiata non datur regressus” (brocardo latino, una volta rinunciato ai propri diritti non è ammesso ripensamento).

Dott. Enrico Macera

Studio Legale Savi – Genova

(enricomacera@libero.it)

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